Szova-telek: adásvétel furcsa árakon

2012.04.23. 11:40

Ötszáz, ötezerötszáz, ezerötszáz forint… Ilyen áron cserélt gazdát ugyanaz a szombathelyi telek néhány éven belül.

Szova terület Szombathely és Zanat közott

Ebben nem is lenne semmi érdekes, ha nem önkormányzatok és magánszemély valamint az állam között zajlottak volna az adásvételek. Jól sejtik az olvasók: Szova-telekről van szó.

A városnak adták el

A Szombathelyi Vagyonhasznosító és Városgazdálkodási Zrt. (Szova) a közgyűlés döntése alapján 2007-ben vásárolt 15 hektárt a Sárdi-éri utcában, a már akkor is meglévő ipari park szomszédságában, annak bővítése céljából hatezer forintos átlagáron magánszemélyektől, és vett még közel három hektárt az ipari parktól jóval távolabb, a Zanatra vezető régi út környékén (lásd légifotót, illetve azon a sárga jelet) Németh Tamás magánszemélytől, 5500 forintért négyzetméterenként.

Szova terület Szombathely és Zanat közott

A megyétől vették

Utóbbi terület nem először cserélt gazdát: a megyei önkormányzat –a Vasmegye.hu-n megtalálható határozat szerint – ugyanazokon a helyrajzi számokon szereplő telkeket, a volt Zanati úti sertéstelepet, nyolc hektárt, 2000 szeptemberében adta el negyvenmillió forintért két magánszemélynek. Az 500 forintos négyzetméteráron megvásárolt ingatlant a tulajdonosok egymás között elosztották, egy 29,549 négyzetméteres terület Németh Tamás nevén maradt, (a maradék hozzávetőlegesen 50.000 négyzetméteres terület egy másik magánszemélyé lett.) Németh Tamás elvégeztette ugyan a mezőgazdasági területből történő kivonást a saját költségére az értékesítés előtt, de ezzel együtt is tízszeres áron adta el területet a városnak, mint amennyiért a megyétől vette.

Az állam kisajátította

A telek (egy egybefüggő, három helyrajzi számon szereplő ingatlan: egy kivett építési terület, udvar közel 24 ezer négyzetméter, és két közforgalom elől el nem zárt magánút, 3663 négyzetméter és 1969 négyzetméter) nem igazán villanyozta fel a befektetőket: egy érdeklődő mégiscsak akadt néhány hónapja: a Nemzeti Infrastruktúra Zrt. a 86-os négysávúsítása érdekében tett ajánlatot a Szovának az utóbbi, kisebbik útra: négyzetméterenként 600 forintot. Ezt a Szova vezérigazgatója megfellebbezte, 6000 forintot kért négyzetméterenként, mivel közel ennyiért jutott a terület zrt. birtokába öt éve. (Azóta egyébként költött is a területre, kifizette a 10 százalékos illetéket, 16 millió forintot, ugyanis erre a területre nem írta elő a város, hogy három éven belül tovább kell értékesíteni.)

Az útügyben kisajátítási eljárást folytatott le a Vas Megyei Kormányhivatal. Két ingatlanszakértőt is bevontak az eljárásba. Az első megállapította, hogy az út speciális rendeltetésű, és bár a Szova a három ingatlant egységesen 5500 forintos áron vette meg, de ez nem jelenti azt, hogy mind a három ingatlannak azonos lenne az értéke. Az állam végül 1500 forintos árat jelölt meg a kártalanítás összegeként négyzetméterenként. A Szova még egy ingatlanszakértő kirendelését kérte, aki ugyancsak 1500 forintos kártalanítást állapított meg. Indoklásában az is szerepelt, hogy az út önállóan nem piacképes, ráadásul egy magasfeszültségű távvezeték is húzódik felette. Mindent összevetve a szakértő megállapította, hogy nagy valószínűséggel az ingatlan „magánforgalomban nem volna forgalmazható.”

A kisajátítás során végül az 1969 négyzetméteres több mint 10 millió forintért vett terület 2.953.500 forintos áron jutott a magyar állam tulajdonába.

Értékbecslések, értékek

A szakértői vélemények több ingatlant használtak összehasonlításként, ezek közül a legdrágább is (egy szántó) 1500 forint/négyzetméter áron kelt el 2010-ben. Egy út négyzetméterenként 600 forintért 2011-ben. A Szova területéhez közel eső egyik darab művelés alól kivett terület négyzetméterét 500 forintért adták el 2010-ben. (A szakértők az adóhivatal adatait használták.)

A zanati telekkel más probléma is van, a területen sitt, építési törmelék található. Ez már az ingatlan megvásárlásakor is rajta volt, akárcsak több vezeték- illetve szolgalmi jog.

A Szova Zrt.-től kikért értékbecslések adatai szerint a terület vételára 162 millió forint, míg a rendőrség által kirendelt értékbecslő (Hellebrandt Ferenc) 102 millió forintos vásárláskori értéket becsült, a különbség 60 millió forint. (A vásárlást megalapozó értékbecslést a Claudius Ipari Park megrendelésére a Szova értékbecslője készítette.)

Az értékbecslésekben szereplő adatokat – függetlenül attól, hogy ki készíttette és mikor – a Szova Zrt-től közérdekű adatként kértük ki. Az ipari parkos Sárdi-éri telkekről (és a buszpályaudvaros ingatlanokról) több értékbecslés készült, ebből legalább egy a vásárlás előtt, majd több az értékesítés után. Kivéve a Zanati úti telket, ennek árát a vásárlás után csak a rendőrségi által kirendelt értékbecslő vizsgálta. Az elénk tárt értékbecslésekben még egy érdekességet találtunk: az önkormányzat megbízásából dolgozó egyik értékbecslő a Németh Kft. volt, annak a Németh Tamásnak a cége, aki a zanati telket a Szovának eladta. A zanati telek értékelésében Németh nem vett részt.

Miért kellett ez a telek?

A Szova Zrt. az ipari park területének bővítéséről 2007 novemberében tárgyalt. Az ingatlanok megvásárlására – elsősorban a Sárdi-ériekre továbbá a zanati háromszögben lévőre Kovács Előd a Zrt. akkori vezérigazgató tett javaslatot derül ki az Alon által kikért, az igazgatótanács üléséről készült jegyzőkönyvből. A Sárdi-éri telkek megvásárlását az igazgató-tanács (it) egyértelműen támogatta, a zanati telekről némiképp megoszlott az ülésen résztvevők véleménye. Dr. Nagy Tibor aljegyző megkérdezte, hogy a két területnek nem azonos a státusza (a zanati külterület), ennek ellenére miért azonos a vételár? A kérdésre nem született konkrét válasz. Németh László, az it elnöke szerint jobban elő kell készíteni az utóbbi terület megvásárlását, és javasolta, hogy egyelőre csak a Sárdi-éri csomaggal foglalkozzanak.

Vigh Gábor (Fidesz) a zanati telkek megvásárlását szorgalmazta, mondván, hogy „mivel ilyen területből kevés van, előfordulhat, hogy más társaság megveszi (ilyen szándékról piaci információja van), és javasolta, hogy a döntést bízzák a közgyűlésre.” Hasonló véleményen volt Fejes Tibor (SZDSZ) is. Kovács Előd szerint viszont a Zanati úti területek „szintén fontosak, kereskedelmi és ipari célra alkalmasak.”

Az igazgatótanács végül Németh László tag tartózkodása mellett elfogadta, hogy az igazgatóság javasolja a tulajdonosnak (Szombathely önkormányzatának), hogy vásárolja meg a Sárdi-éri ingatlanokat, összesen 14,7 hektárt 883 millió forintért, és a zanati területet, 2,955 hektárt 162 millió forintért. Utóbbit 5500 forintos négyzetméteráron. A közgyűlés a javaslatot mindkét ingatlan vonatkozásában egy tartózkodás mellett néhány nap múlva elfogadta, és a svájci frank alapú kötvényforrás terhére megvásárolta.

A Szova telekvásárlásaival kapcsolatban 2010-ben indult rendőrségi eljárás, amely a napokban bűncselekmény hiányában zárult. A Szova panasszal élt a Vas Megyei Főkapitányság határozata ellen.


Németh Tamás reagálása a cikkre:

Tisztelt Szerkesztő asszony!

Ezúton szeretnék reagálni az Ön „Szova –telek: adásvétel furcsa áron” c. cikkére.

Több, mint 20 éve foglalkozom ingatlanokkal, mind adásvétellel, mind pedig értékbecsléssel. Az egész szakmai pályafutásom során soha semmilyen kétség, aggály nem merült fel a tevékenységem átláthatóságával és tisztességével kapcsolatban. Sajnálattal vettem tudomásul, hogy Ön olyan módon állított be, mint aki visszaélésben vett aktívan részt.

Az ingatlanokkal történő értékesítés során mind a nyereség, mind a veszteség kockázata benne van egy üzletben. Számos alkalommal sikerült haszonnal részt vennem egy tranzakcióban, de sokszor nem valósult meg az elképzelésem. Az említett esetben teljesen hivatalos lépésekben sikerült egy kétségkívül ígéretes területet közbeszerzés útján megvásárolnom, melyre komolyabb beruházásokat álmodtam meg. Bár az eredeti elképzeléseimet nem tudtam megvalósítani, ismételten csak nyilvános módon, egyhangú határozattal támogatva, tovább tudtam azt értékesíteni. A két időszak között nyolc év telt el, amíg az én saját kockázatomra a szóban forgó ingatlant hasznosítani próbáltam.

Nem tagadom, hogy az üzlet számomra nyereséges volt – miért is tenném, hiszen erről szól a vállalkozói lét. Azonban vitatom azt, hogy ennek bármely elemét egyoldalúan, a megkérdezésem nélkül, gyanúsnak beállítva mutatja Ön be.

Kérem szíves megértését és a fenti közlemény lehozatalát.

Tisztelettel,

Németh Tamás

.