A szeptemberben induló Otthon Start program olcsó hitele ellenére nem okoz majd ingatlanpiaci áremelkedést – ígéri a kormány. Elemzésünk bemutatja, hogyan működik a beépített „kettős fék” rendszer.
A szeptembertől induló, 3%-os kamatozású Otthon Start program az első saját otthonhoz jutást segíti, de sokan tartanak attól, hogy újabb ingatlanár-robbanást idézhet elő. A Makronóm Intézet elemzése szerint a kormány erre is gondolt: komplex, úgynevezett „kettős fék” rendszert alkalmaz, hogy megelőzze a túlfűtött piac kialakulását.
A programban:
ötféle keresletcsökkentő szabályozás
és háromféle kínálatbővítő intézkedés szerepel.
Ezek együttesen:
mérséklik a hirtelen keresletnövekedést,
kizárják a spekulációs vásárlásokat,
időben elosztják a keresletet,
miközben ösztönzik az építkezések felpörgését.
A Makronóm becslése szerint a program hatására az ingatlanárak:
évente csak 1,5–2,5%-kal emelkedhetnek,
szemben a korábbi lakástámogatási ciklusok során mért 6–9%-os drágulással.
Eközben a gazdasági és társadalmi hozadék, például:
az első lakáshoz jutók számának növekedése,
új építőipari munkahelyek létrejötte,
valamint a költségvetési bevételek bővülése,
messze meghaladja az enyhe árnövekedés költségeit.
A kormány a következőkkel szűri ki a túlfűtött keresletet:
árplafon: lakásoknál 100 millió, házaknál 150 millió forint,
négyzetméterár-korlát: bruttó 1,5 millió forint,
5 éves elidegenítési és terhelési tilalom,
nyílt végű program, így elkerülhető a „roham”,
szigorú szankciók szabályszegés esetére: a teljes kamattámogatás visszafizetése, az MNB alapkamat +5 százalékponttal.
A kínálati oldalon a következő intézkedések lépnek életbe:
gyorsabb és kiszámíthatóbb engedélyezési folyamat,
5%-os áfa meghosszabbítása új építésű lakásokra,
300 milliárd forintos állami tőkeprogram.
Ezek segítenek, hogy az új lakások építése lépést tartson az élénkülő kereslettel.
Bár az Otthon Start elsődlegesen új lakásokra koncentrál, a Makronóm szerint:
a program a használt ingatlanok piacát is élénkítheti,
így a korábban beragadt kínálat egy része is újra piacra kerülhet.
A kormányzati időzítés nem véletlen:
2023-ban az újonnan átadott lakások száma 18,7 ezerről 13,2 ezerre csökkent,
ezzel szemben a lakáshitelek volumene 127%-kal nőtt (595 milliárd → 1351 milliárd forint).
Ez a kettősség – gyenge kínálat és élénkülő kereslet – feszültséget okozhat a piacon, amit a program tudatosan kezel.
A kormányzati stratégia célja:
a stabil kereslet kialakítása,
a beruházók ösztönzése,
és a kínálat bővítése.
Az elemzés szerint ez a program lehetőséget teremt arra, hogy:
a lakásépítések száma növekedjen,
a kínálat növekedésével pedig mérséklődjön az áremelkedés.
A program pozitív hatásai már most érezhetők:
a legnagyobb építőipari cégek kapacitásbővítést jelentettek be,
így a következő években évente akár 10 ezerrel több új lakás kerülhet piacra a jelenlegi szinthez képest.
Új lendületet ad az ingatlanpiacnak
Az Otthon Start nemcsak egy kedvezményes hitelprogram, hanem egy jól felépített piaci beavatkozás, amely a kereslet-kínálat egyensúlyát célozza. A kettős fékrendszer segítségével elkerülhető az árrobbanás, miközben új lendületet ad az ingatlanpiacnak.