Idén már enyhülhet az ingatlanok túlárazottsága

Az idén mérsékelt és kiegyensúlyozottabb működés várható az ingatlanpiacon a tavalyi hektikus, hullámzó év után. Az újlakáskínálat bővülésével a lakásárak emelkedésének üteme országosan 10 százalék körüli szintre lassulhat, és ezzel enyhülhet az ingatlanok túlárazottsága - fogalmazott Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője az OTP Csoport éves ingatlanpiaci sajtótájékoztatóján szerdán Budapesten.

Elmondta: a tavalyi évet jelentős hullámzás jellemezte, az állampapírhozamok kifizetése utáni megemelkedett kereslet nyárra mérséklődött, majd az Otthon Start program nyári bejelentését követően szeptember-októberben a kereslet megugrott, ami az év végére ismét lanyhult.

A lakáspiac túlárazottsága tavaly év végére csúcsközeli szintre, 25 százalékra emelkedhetett az MNB évközi 20 százalékos becslése alapján - tette hozzá.

Tavaly a lakásépítések száma az alacsony bázisról tovább csökkent, de az építési engedélyek száma már 37 százalékkal nőtt, ami idén tovább bővülhet, mindez a kínálat bővülésével, az új építésű lakások számának növekedésével jár.

Valkó Dávid szerint a Lakhatási Tőkeprogram és más kormányzati lépések erősítették a fejlesztői aktivitást és ezzel a kínálat bővülését. Amíg 2024-ben 29 ötven lakásosnál nagyobb projekt értékesítését kezdték meg a fővárosban, amelyből 21 volt száz lakásosnál nagyobb, tavaly már 55 nagy beruházás került piacra, amelyek közül 39 éri el a száz lakásos méretet, és az év elején már mintegy tucat 50 lakásosnál nagyobb projekt indult.

Az újlakáspiacon idén 1,72 millió forintos négyzetméterenkénti átadási árral számolnak, ami 2027-ben 1,8 millió forintra emelkedhet.

Budapesten az új és használt lakásokkal együtt az átlagos négyzetméterár 2025 végén 21 százalékkal, 1,22 millió forintra nőtt, míg Debrecen megközelítette az 1 millió forintot. A vármegyék közül Veszprém és Somogy a legdrágább, a legnagyobb éves árnövekedést pedig Nógrádban mérték, alacsony bázisról.

Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője elmondta: január második felétől ismét növekszik az érdeklődés, most a vidéki, családi házak iránt (67 százalék) nőtt meg a kereslet. A családi házakat követik a tégla- (24 százalék), majd a panellakások (10 százalék). Összességében, az érdeklődések száma 2026 első kilenc hetében meghaladta az Otthon Start program bejelentése előtti szinteket. Elmondása szerint a saját célra vásárlók jelenleg valamivel nagyobb arányban keresik a jó állapotú, felújított lakásokat, mint a program megjelenése előtt.

Pélyi András, az OTP Ingatlanpont Kft. ügyvezetője elmondta, az ingatlanpiaci keresletet továbbra is az Otthon Start program tartja fenn, márciusban pedig a társasházi építményi jog bevezetésétől további élénkülést várnak.

Ismertette: 2025 rekordév volt a társaság számára, a cég a negyedik negyedévben érte el történetének legnagyobb jutalékbevételét. 2026-ban kiegyensúlyozott növekedési pályára számítanak mind a hitelpiacon, mind a tranzakciószámokban, a tavalyinál stabilabb, bővülő piaccal.

Az OTP Ingatlanpont adatai alapján január-februárban az eladott ingatlanok átlagára 39,4 millió forint volt, ami 7 százalékkal alacsonyabb az egy évvel korábbinál. Budapesten az átlagos értékesítési ár 66,2 millió forintot tett ki.

A nagyvárosokban továbbra is korlátozott az alkulehetőség, illetve az új ingatlanfejlesztéseknél az alacsony kínálat miatt még mindig túlárazottság tapasztalható - jelezte.

Szólt arról is, hogy az új ingatlanfejlesztések mintegy 80 százaléka Budapesten és Pest vármegyében valósul meg. A négyzetméterárak ebben a szegmensben nagy szórást mutatnak: az árak 1,5 millió forinttól kezdődnek, de egyes projektekben elérhetik a 4-5 millió forintot is, utóbbiakra példaként a Balaton térségét hozta fel.

Kérdésre válaszolva elmondta, hogy az első lakást vásárlók aránya a bankon belül 55 százalék körül van, míg a befektetők részaránya 10-15 százalék. Ezzel összefüggésben kiemelte, hogy a befektetési célú lakásvásárlás alacsonyabb hozamokkal kecsegtet. A saját célra vásárló ügyfelek 80-90 százaléka "kész", felújításra nem szoruló ingatlant keres, ami magasabb arány, mint az Otthon Start program megjelenése előtt.

Kasziba Erika, az OTP Bank lakáshitelek üzletfejlesztésért felelős szakmai vezetője elmondta: az átlagos lakáshitel értéke a 2015-ös 6,9 millió forintról 2024-ben 24 millió forintra, 2025-ben pedig már 33-35 millió forint nőtt.

A lakáshitel-kihelyezések volumene a 2024. évi 1351 milliárd forint után 2025-ben 1969 milliárd forintra emelkedett, az idei évre pedig 2025 milliárd forintra számítanak a banknál.

Az Otthon Start program keretében a bank 2025 végéig 295 milliárd forintnyi hiteligényt fogadott be, mintegy 43 százalékos piaci részesedés mellett - ismertette. Nőtt az egyadós ügyletek aránya, és a hitelfelvevők több mint fele már 35 év alatti.

A hiteleket jellemzően használt lakások vásárlására fordítják, az új lakások aránya 10 százalék alá esett.

Kasziba Erika tájékoztatása szerint a hitelből vásárlók aránya 50 százalékról 39 százalékra csökkent 2025 első hónapjaiban az állampapírpiaci pénzek beáramlását követően. Ez az arány az Otthon Start program hatására az év végére 75 százalékra nőtt. Ezzel párhuzamosan csökkent a piaci alapú hitelek iránti igény, amely a teljes kihelyezés alig tíz százalékát tette ki 2025 év végén. Közlése szerint a piaci hitelek 6,5 százalékos kamattal érhetők el jelenleg.