Felhalmozódó eladatlan lakáskészletek jellemzik a lakáspiacot

Az elmúlt két év rekordközeli kereslete után 2026 első felében 3300 új társasházi lakás talált vevőre a fővárosban, ami az előző fél évhez képest 25 százalékos visszaesés, miközben a kínálat tovább bővült. A felhalmozódó eladatlan lakáskészlet miatt az árak további emelkedése előtt is kisebb a tér - tájékoztatta hétfőn az MTI-t az OTP Jelzálogbank legfrissebb elemzésében.

A beruházói és értékesítői adatokból összeállított Budapesti újlakás értéktérkép adatai szerint a harmadik éve látványos a forgalom a fővárosi újlakás-piacon, a kínálat egyre dönti a rekordokat, miközben a keresletben már fékeződés látszik.

Az OTP Jelzálogbank vezető elemzője, Valkó Dávid szerint a kereslet lassulása részben annak tudható be, hogy a tavalyi év kiemelkedően erős volt a lakáspiacon, az állampapírokból felszabaduló megtakarítások, majd az Otthon Start program előrehozott vásárlásokat generáltak. Hozzátette, hogy a magas árszintek is óvatosabbá tették a vásárlókat.

A tavalyi teljes évi 11 400-es új kínálat után a beruházók közel 5950 új lakás értékesítését indították el 129 projektben, ami az elmúlt kilenc év legmagasabb első fél éves kínálata.

Várakozásaik szerint idén mintegy 9500 új társasházi lakás átadása várható Budapesten, ami közel 2,5-szerese a tavalyinak, bár az átadások egy része 2027-re csúszhat. Adatbázisukban jövőre 9400, 2028-2029-re pedig mintegy 7400 lakással számolnak.

Április elejéig országosan már 33 lakásprojekt került fel a kedvező hitelprogramhoz kapcsolódó nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházások közé (ebből 22 budapesti helyszín), az értékesítés azonban még csak töredékükben indult el. Bizonytalanságot okoz, hogy az új kormány az Otthon Start programhoz kapcsolódó kiemelt lakásberuházások felülvizsgálatát jelentette be - jegyezték meg.

Az idei első fél évben 25, legalább ötvenlakásos projekt értékesítése indult el Budapesten, ezek közül 18 száz lakásnál is nagyobb fejlesztés, ami a tavalyi rekordlendület folytatása.

A XIII. kerület adta a fővárosi új kínálat 42 százalékát, a kerületben fél év alatt 2500 lakás értékesítését kezdték el, majd a XI. kerület következik 720 lakással és a X.kerület 640-nel.

A közlemény szerint a nyilvánosan már értékesített projektek mellett jelentős számú előkészítés alatt álló fejlesztés is várható. Az adatbázisban közel 30 ezer olyan új lakás szerepel, amelyek a következő években nagy valószínűséggel megjelennek a budapesti kínálatban.

A kereslet és a kínálat egyensúlyának megbomlását jelzi, hogy június végén már mintegy 900 elkészült, de még eladatlan új lakás volt a fővárosban, ami 40 százalékos éves emelkedésnek felel meg. Ennél nagyobb értéket az elmúlt tíz évben csak két alkalommal, 2020-ban és 2023-ban mértek. Ezek mellett a korábbi évekhez képest jóval több, mintegy 9300 ingatlan adja az eladatlan kínálat gerincét, és már kivitelezés alatt áll.

A kereslet lanyhulását az is mutatja, hogy az előértékesítések üteme elmarad a korábbitól: 2027-re még tartja magát a nagyjából 50 százalékos eladási arány, ami a következő évekre egyharmados szintre mérséklődik. A fejlesztők egy része a lakások értékesítését csak az építkezés előrehaladtával kezdi el, így próbálja elérni a legmagasabb árat.

Az elemzésben kiemelték: a kereslet lassulása egyelőre nem állította meg az áremelkedést, de annak lassulása érzékelhető.

A 2027-ben átadásra kerülő lakások átlagos négyzetméterára jelenleg mintegy 1,85 millió forint, míg a 2028-as átadásúaké megközelíti az 1,9 millió forintot, ami általában a tervasztalról történő vásárlás esetén állhat fenn. A fővárosi újépítésű lakásoknál az árak 1-4 millió forint között szóródnak, ugyanakkor szembetűnő, hogy több beruházó is többmillió forintos kedvezményt kínál - áll a közleményben.